Onderverzekering: een onderschat risico voor vastgoedeigenaren, VvE’s én verzekeringsadviseurs

In de taxatie- en verzekeringswereld is ‘onderverzekering’ een veelgehoorde term, maar de werkelijke impact wordt vaak pas zichtbaar wanneer het te laat is. Een rechtszaak na een brand in Arnhem onderstreept dit pijnlijk: slechts 41% van de schade werd vergoed. Het resultaat? De eigenaar bleef met een gigantisch gat zitten, wat leidde tot een jarenlange juridische strijd en schadeclaims van meer dan een half miljoen euro richting de adviseur.

 

Dergelijke scenario’s zijn geen uitzondering. Zeker niet in een tijd waarin VvE’s en vastgoedcomplexen complexer worden: meer eigenaren onder één dak, hogere en luxere gebouwen, en intensieve verduurzaming. In vrijwel alle gevallen is de kern van het probleem dezelfde: de verzekerde som sluit niet langer aan op de actuele herbouwwaarde.

Een VvE landschap dat snel verandert

Verenigingen van Eigenaars krijgen steeds meer en ingewikkeldere kwesties op hun bord. Het aantal VvE’s in Nederland neemt toe door verkoop van corporatiewoningen en doordat nieuwbouw vaker in VvE‑vorm wordt gerealiseerd. Binnen één VvE zitten tegenwoordig vaak zowel woningcorporaties, particuliere eigenaren als beleggers.

 

Die gemengde samenstelling maakt besluitvorming complexer. Onderwerpen als onderhoud, verduurzaming en het actueel houden van waardes moeten tussen verschillende belangen worden afgestemd. Juist dan ligt het risico op de loer dat de herbouwwaarde geen prioriteit krijgt en onderverzekering ontstaat, zonder dat iemand dat bewust zo heeft gekozen.

Waarom de herbouwwaarde vaak niet meer klopt

De vastgoedmarkt is volop in beweging, maar verzekerde bedragen blijven in de praktijk vaak jarenlang ongewijzigd. De kloof tussen polis en werkelijkheid ontstaat door een combinatie van ontwikkelingen:

  1. Explosieve bouw- en herstelkosten
    Grondstoffen, energie en personeel zijn fors duurder geworden. Indexcijfers kunnen in piekjaren ruim boven de 10% uitkomen. Een herbouwwaarde die enkele jaren geleden nog realistisch was, is vandaag simpelweg te laag om hetzelfde gebouw opnieuw neer te zetten of te herstellen.
  2. Ingewikkeldere en luxere gebouwen
    Omdat de grond schaars is, bouwen we meer in de hoogte en met meer functies in één pand: wonen, werken, horeca, sport, hotel. Architecten maken luxere complexen, met bijvoorbeeld gebogen glas of bijzondere materialen. Die esthetische keuzes maken schadeherstel technisch complex en duur. Hoe ingewikkelder het gebouw, hoe groter de kans dat de werkelijke herstelkosten hoger liggen dan waar bij het vaststellen van de verzekerde som ooit mee is gerekend.
  3. Onzichtbare wijzigingen door verbouwingen en verduurzaming
    Verduurzaming zoals zonnepanelen, laadpalen, warmtepompen, houtbouw, verbeterde isolatie, verandert het risicoprofiel én de herbouwwaarde van een pand. Veel van deze wijzigingen worden echter niet structureel meegenomen in een nieuwe waardebepaling. Het gebouw wordt feitelijk waardevoller én kwetsbaarder, terwijl de verzekerde som achterblijft.
  4. De ‘garantie valkuil’
    Veel verzekeringspolissen kennen een garantie tegen onderverzekering, maar vaak slechts tijdelijk (bijvoorbeeld drie jaar na taxatie). Daarna verschuift het volledige financiële risico weer terug naar de eigenaar of VvE. In de praktijk wordt dat moment geregeld gemist. Men gaat er onbewust van uit dat “het wel goed zit”, terwijl de garantie stilzwijgend is afgelopen en de waardes inmiddels verouderd zijn
Taxeren
Bedrijfstaxateur

Onderverzekering: financieel én juridisch risico

Onderverzekering lijkt op papier een technisch detail, maar heeft grote gevolgen zodra er schade optreedt. Een brand in Arnhem laat zien hoe hard de werkelijkheid kan zijn: als slechts een deel van de werkelijke schade wordt vergoed, moet de eigenaar of de VvE het tekort zelf opvangen. Bij grote schades kan dat om tonnen gaan, met impact op de liquiditeit, de waarde van het vastgoed en de continuïteit van plannen voor onderhoud en verduurzaming.

 

Daarmee is onderverzekering niet alleen een financieel risico, maar ook een organisatorisch en juridisch risico. Bij VvE’s kunnen alle appartementseigenaren worden geconfronteerd met extra bijdragen. Bestuurders of verzekeringsadviseurs kunnen worden aangesproken op het feit dat waardes niet actueel waren of waarschuwingen zijn uitgebleven. De zaak waarin een adviseur meer dan een half miljoen euro moest betalen aan een onderverzekerde VvE is daar een duidelijk voorbeeld van: onderverzekering raakt óók de professionals die bij het beheer en advies betrokken zijn.

Zorgplicht: van formaliteit naar actieve rol

Voor verzekeringsadviseurs is een actuele taxatie niet alleen een kwestie van goed beheer, maar ook een juridische noodzaak. Deze recente rechtspraak bevestigt dat professionals een actieve zorgplicht hebben om onderverzekering te signaleren en te voorkomen. Dit betekent dat ze:

  • Proactief moeten vragen naar verbouwingen, verduurzamingsprojecten en functiewijzigingen.
  • Uitleg geven over kostenstijgingen en indexatie, zodat klanten begrijpen waarom de herbouwwaarde moet meebewegen.
  • Helpen om binnen een VvE duidelijk te maken wie verantwoordelijk is voor het bewaken van actuele waardes en het laten doen van herbouwtaxaties.


Hiermee bescherm je niet alleen het vermogen van de klant, maar ook je eigen positie als adviseur.

Investeer in zekerheid

Onderverzekering is een risico dat zelden bewust wordt gekozen, maar vaak ontstaat door stilstand: waardes die niet zijn bijgewerkt, verbouwingen die niet zijn meegenomen, garanties die ongemerkt aflopen. Pas als er schade is, blijkt hoe duur die stilstand kan zijn.

 

Bureau TAX zorgt ervoor dat jouw verzekerde som weer aansluit op de realiteit van vandaag. Met actuele herbouwwaardetaxaties helpen we vastgoedeigenaren, VvE’s en verzekeringsadviseurs om grip te houden op hun risico’s, in een tijd waarin gebouwen complexer worden en de kosten sneller bewegen dan ooit.

Onderverzekering ontstaat door stilstand

Zeker weten of de waarde van jouw vastgoed correct verzekerd is?

Wil je zekerheid over de actuele herbouwwaarde van je vastgoedportefeuille of VvE?

Neem vandaag nog contact op met Bureau TAX voor een vrijblijvend adviesgesprek of een offerte voor een herbouwwaardetaxatie.

Neem contact op

Bron: AM

Meer berichten